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和持續低迷的新房市場相比，北京二手房市場儼然已經進入回穩通道。4月，北京二手房市場簽約量達到青春精華露15ml｜青春精華露15ml推薦14964套，創近12個月新高。北京商報記者走訪多個區域發現，5月首周，二手房市場仍延續回升態勢。業內認為，改善型需求的升溫及學區房的高峰期助推二手房成交量的上漲，但是目前北京二手房月成交量仍處在低位。同時，二手房價格止跌回穩趨勢明顯。值得一提的是，多校劃片政策也給學區房市場帶來變數，購房者對學區房的心理預期開始降溫。
宋經理告訴北京商報記者，“自3月中旬開始，就明顯感覺到市場的回溫，經紀人的帶看量開始有較為明顯的上升，成交周期也有所縮短，這一行情已延續至今。這兩個月時間二手房市場成交量的上升，也帶給瞭經紀人信心”。
同時，這兩個月消化的庫存房源有限，許多小區的庫存房源依然較高。以東四環邊上的公園1872小區為例，該小區目前仍有50餘套房源在售，2016年市場較好時，在售房源一直維持在20餘套左右，2013年該小區的平均在售房源約30餘套。
在思源地產首席分析師郭毅看來，目前二手房業主報價較去年普降15%-20%。價格回調後，北京二手房的價值重新被購房者發現和認可，這是造成二手房成交上漲的原因。
值得一提的是，北京商報記者走訪時發現，從成交結構來看，與3月的剛性需求推動市場回溫不同，4月市場復蘇的推動力主要是改善型需求的升溫。“120平方米以上的房屋是我們這個板塊4月成交的主力，客戶大多也是以小換大的改善客群。”朝陽區十裡堡一傢中介門店經紀人小王如是說。
盡管4月北京二手房成交創下近一年新高，但不得不說的是，北京二手房月成交仍處在低位，4月的成交量同比去年下滑瞭19.1%。一位不願具名的房產行業研究員表示，一般來講，全年成交20萬套、月均成交1.7萬套，是北京二手房市場平穩的一個潛在標準，這兩個月二手房市場的回升可以看做是“低位復蘇”。
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上述經紀人小王稱，“當前市場成交的依舊是低價房源，以十裡堡北裡一套62平方米的兩居室為例，該房源今年2月掛牌出售，掛牌價格為408萬元，但近3個月時間依舊未能出售，目前該房屋價格已經下調至395萬元。價格下調後，該房屋的客戶關註度明顯提升”。
“‘五一’期間我們公司的經紀人都沒有休息，‘五一’之後調休瞭一天。”朝陽區青年路區域一傢房地產中介公司門店宋經理如是說。在“五一”小長假期間，經紀人一天假期都沒有，也從側面說明北京二手房市場的回溫行情。
據瞭解，每年的3-5月是學區房換買的高峰期，今年4?月，北京市多個區域發佈義務教育階段入學政策，對市場主體行為產生一定影響。如東城區的“630政策”導致部分學區購房需求前置。此外，西城區學區政策雖基本無變化，但由於對未來政策變化的預期，加上東城、海淀兩區未來實行多校劃片，導致部分學區購房需求溢出到西城區，西城區成交量也有所增加。
成交量連續兩個月突破1萬套大關，是否意味著北京二手房市場已經觸底反彈瞭呢？在業內人士看來，當前的月成交量僅僅是開始逐漸恢復至正常水平，離觸底反彈仍然很遠。
在小王看來，在8、9月之前，多數小區仍舊會以消化積壓的庫存房源為主。在庫存房源量消化完之前，二手房價格都會保持一個較為平穩的狀態。
據宋經理介紹，他所負責的銷售小組總共有8個經紀人，5月開始的這幾天，基本每天全組的帶看量都在6-10個，平均每人每天有一組帶看。4月至今，他們小組共成交房源7套，而在今年2、3月的時候，全組月成交有3、4套就算不錯瞭。
北京二手房回暖真相 低位復蘇 難言反彈
改善型需求逐漸釋放
值得註意的是，在二手房市場成交量逐漸回升的同時，北京二手房價格並未上漲，這兩個月的房價表現可以用“止跌回穩”來形容。此外，當前的交易量也不能支撐價格上漲，接下來，在沒有絕對利好政策出臺的環境下，價格還將保持平穩運行。
有業內人士分析認為，二手房市場的回暖也與新房市場的供應低迷有關，接下來北京將有大量的限房價項目與共光采精華露｜光采精華露推薦有產權房入市銷售，這將吸引大多數剛需客群的選擇。整體來看，在多重因素疊加效應下，今年北京二手房市場將維持量價平穩的態勢。
學區房預期降溫
在北京二手房市場中，學區房可以說是受關註度頗高，這兩個月二手房市場成交的升溫也與購置學區房的高峰期有一定的關系。
成交價格止跌回穩
不過，東城、海淀、豐臺等區在幼升小政策中增加瞭關於多校劃片的可能，而朝陽區今年卻又取消瞭該表述，不過目前各細則仍未出臺，這也為學區房未來市場帶來瞭變數。
雖然東城區和平裡板塊被市場認定為是教育水平較為均衡的區域，但是在和平裡中街門店，鏈傢經紀人正在催促手中的學區房客戶盡快辦理過戶，“6月30日以後就要實施新政策，所以將來怎麼劃片還不一定”。
該經紀人介紹，以和平裡五區的房子為例，此前的劃片學校是和平裡一小，但是如果一旦多校劃片，可能會被排到三小、六小、九小。從二手房成交價格上看，一小、三小的學區房價格高於六小、九小幾千元/平方米，在該經紀人看來，若多校劃片後價格將逐漸趨同。
西城區某中介門店負責人告訴北京商報記者，“近期咨詢多校劃片政策的購房者特別多，雖然西城學區政策基本沒變，但在多個區域多校劃片政策的影響下，許多購房者心理都開始出現變化，現在購買學區房不確定性較大，預期等到政策明朗再做決定”。
有業內人士分析認為，教育部門試圖通過提高教育資源與房產對應關系的模糊性，降低傢長購買學區房的期望值，進而避免學區房的過度炒作。在這樣的政策預期下，學區房的價格也會穩中回落，預期下的降溫將成為未來學區房市場的主要變化。
北京商報記者?彭耀廣/文?代小傑/制表
北京商報記者從多個區域瞭解到的中介門店簽約情況也多效保濕美白霜｜多效保濕美白霜推薦和北京二手房月網簽數據一致，市場成交量的回升是不爭的事實。機構統計數據顯示，4月北京二手住宅共網簽13673套，環比2018年3月上升22.6%，這一月成交量是去年5月至今12個月裡的最高值。
原標題：北京二手房回暖真相 低位復蘇 難言反彈
進入傳統的“紅五月”，北京樓市較之去年和年初的低沉活躍瞭不少：二手房成交量持續上揚、新項目頻頻亮相招攬客戶、限房價項目銷售新政征求意見、一大波供應即將到來……不過，與復蘇跡象伴隨的依然是信貸收緊、土地成交低迷與開發商對於市場的愈發謹慎。樓市上半年進入“收官季”，如今的狀態如何？又將如何影響樓市下半場？
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